Ziraat Yatırım – İş Gayrimenkul (ISGYO) 1Ç23 Bilanço Analizi

İş GYO Yılın İlk Çeyreğinde Beklentilere Paralel Sonuç Açıkladı…

İş GYO 1Ç2023’te 13,1mn TL net dönem karı yazmıştır. Bizim kar beklentimiz 14mn TL iken, piyasanın ortalama kar beklentisi 13mn TL idi. Şirket geçen yılın ilk çeyreğinde ise 66,1mn TL net kar açıklamıştı.

İş GYO’nun satış gelirleri 1Ç2023’te 188,8mn TL gerçekleşerek (Beklenti: 175mn TL) yıllık %35,4 oranında artış kaydetmiştir. Bu gelirlerin 161,4mn TL’si kira gelirleri (43,7mn TL olan üst hakkı gelirleri dahil), 21,6mn TL’si konut satışlarından oluşmuştur. Kira gelirleri yıllık 97,1 oranında artarken, konut satışları (İzmir Ege Perla, Kartal Manzara Adalar, Topkapı Inistanbul) %58,9 oranında düşüş kaydetmiştir. Diğer yandan, konut satışlarındaki brüt kar marjı %79,5 olmuştur. Faaliyet giderleri %138 oranında artarak 34mn TL’ye çıkan (8mn TL deprem bağışı) Şirket’in FAVÖK’ü ise 123,1mn TL ile (Beklenti: 118mn TL) yıllık %50,1 oranında artış kaydetmiştir. FAVÖK marjı da %65,2 (1Ç2022: %58,8) olmuştur. Öte yandan, Şirket yılın ilk çeyreğinde 111,4mn TL net finansman gideri (106,3mn TL’si faiz giderleri) kaydederken, yatırım faaliyetlerinden 7,2mn TL gider yazmıştır.

Çeyreksel bazda net borçta 1,25milyar TL’lik bir artış olmuş ve net borç 3,28milyar TL’ye çıkmıştır. Önemli bir kısmı banka kredilerinde oluşan finansal borcun tamamı TL olup, döviz cinsinden borçlanma aracı bulunmamaktadır. Net borç /FAVÖ (yıllıklandırımış) oranı ise 2,4x puan artarak 7,7x seviyesine yükselmiştir.

İş GYO, 2 Mayıs 2023 tarihi itibarıyla, yaklaşık 14milyar TL olarak hesapladığımız Net Aktif (Varlık) Değeri’ne (NAD) göre %45 oranında iskontolu işlem görmektedir. İş GYO’nun son üç ve beş yıllık tarihsel NAD iskonto ortalaması sırasıyla %18 ve %38 oranındadır. Diğer yandan, aynı tarihte 0,55x PD/DD çarpanıyla işlem gören Şirket, GYO sektörünün PD/DD’si olan 0,75x’in altında işlem görmektedir.

İş GYO’nun kira getirili portföyünün payı yüksek…
İş GYO’nun gayrimenkul portföyünün %18,8’i AVM’lerden oluşmaktadır. Öte yandan, ofis yatırımlarının toplam gayrimenkul portföyü içerisindeki payı %54,6 iken, projeler toplam portföyün %26’sını oluşturmaktadır. Kalan ise stok ve arsalardan oluşmaktadır. Şirket’in kira getirili portföyü toplam gayrimenkul portföyün büyük bir kısmını oluşturmaktadır. Ofis ve alışveriş merkezi yatırımların ekspertiz değeri bazında dağılımı; %74 ofis, %26 AVM şeklindedir. Şirket’in gayrimenkul yatırımları ağırlıklı olarak İstanbul’da (%95) bulunmaktadır.

Şirket projelerinden önemli gelir beklenmektedir…
Bu yıl teslimatların başlanması beklenen Litus İstanbul konut projesi ve satışlara bu yıl başlanması planlanan Tuzla Konut Projesi’nden önemli bir gelir beklenmektedir. İstanbul Finans Merkezi Projesi’nin de bu yıl tamamlanması beklenmektedir. Bununla birlikte, Kasaba Evleri’nin devamı niteliğinde proje geliştirmek üzere aynı bölgede bulunan Ömerli Projesi’nden de yıl içerisinde satış planlanırken, İstanbul Mecidiyeköy’de yer alan Profilo AVM hasılat paylaşımlı konut Projesi’nde hasılat payının gelecek yıl içerisinde tahsil edilmesi öngörülmektedir.